Quanto custa o hectare de terra

R$ 20.125,00 por hectare é a mediana dos 245 mercados regionais de terras do Incra, no levantamento publicado no Atlas do Mercado de Terras 2025. A dispersão é o que importa: vai de R$ 530/ha na região de São Raimundo Nonato (PI) a R$ 254.248/ha na região de São Luís (MA), e os extremos de cima são mercados periurbanos, não lavoura. Média nacional não descreve imóvel nenhum: o que descreve é o mercado regional onde a terra está, e a Calculadora Rural publica os 245 separadamente.

Não, e a diferença entre os dois não tem fator fixo. O VTN que a Receita publica no SIPT é referência fiscal, por município, usada para conferir a declaração do ITR; o preço de mercado do Incra vem de negócios, ofertas e opiniões coletados em campo. Comparando usos equivalentes — VTN de lavoura de aptidão boa contra a linha Agrícola do Incra — em 2.502 municípios, a mediana do mercado fica em 1,69× o valor fiscal, indo de 0,82× a 3,69× entre o percentil 10 e o 90, com 16% dos municípios abaixo da referência fiscal. Em pastagem contra pecuária a razão é quase idêntica (1,68×). O cruzamento das duas bases está na Calculadora Rural: o valor fiscal na tabela VTN por município, o de mercado na tabela de preço da terra.

É o agrupamento de municípios que o Incra trata como um mercado só, por observar comportamento de preço parecido entre eles. O órgão coleta transações, ofertas e opiniões desde os anos 90 e publica um valor por tipo de exploração para o conjunto, nunca para cada cidade. São 245 mercados regionais cobrindo 5.571 municípios, com mediana de 15 municípios por mercado e o maior reunindo 180 — todos mapeados na Calculadora Rural. Por isso o preço de mercado descreve a região, e não um imóvel ou um município isolado.

Subiu +28,4% na mediana dos mercados regionais com composição comparável entre os dois levantamentos, pela apuração da Calculadora Rural sobre a base do Incra. O número bate com a alta que o próprio Atlas do Mercado de Terras registra para o mesmo par de safras.

Pela página do município na Calculadora Rural, que mostra o VTN fiscal da Receita e o preço de mercado da região do Incra lado a lado, com o nome do mercado regional a que o município pertence e quantos municípios ele reúne. Como o levantamento de mercado é regional, não existe um preço só daquela cidade: o que existe é o preço do mercado regional onde ela está. Para saber se uma oferta concreta está cara ou barata, a calculadora de valor da terra compara o preço pedido com as duas referências.