Preço da terra na região de São Paulo (SP)
Incra/SIMET · Atlas do Mercado de Terras 2025 · Mercado Regional de Terras SP-802: Metropolitana · 87 municípios
Terra nua, recorte geral
R$ 134.534,00/ha
Variação de +28,4% desde 2022. É o 6º maior entre os 245 mercados regionais do país (mediana nacional: R$ 20.125/ha). Com benfeitorias (VTI): R$ 165.019,00/ha.
Agrícola
| Tipo de exploração | Terra nua |
|---|---|
| Geral da família | R$ 72.908,00/ha |
| Horticultura/Olericultura/Granjeiros | R$ 185.315,00/ha |
| Grãos Diversos | R$ 63.147,00/ha |
| Cana | R$ 67.372,00/ha |
Pecuária
| Tipo de exploração | Terra nua |
|---|---|
| Geral da família | R$ 83.142,00/ha |
| Bovino - Pastagem Formada | R$ 83.142,00/ha |
Exploração mista
| Tipo de exploração | Terra nua |
|---|---|
| Exploração Mista | R$ 62.281,00/ha |
| Exploração Mista - Diversificada | R$ 51.895,00/ha |
| Exploração Mista - Pecuária + Floresta Plantada | R$ 106.623,00/ha |
Floresta plantada
| Tipo de exploração | Terra nua |
|---|---|
| Floresta Plantada | R$ 52.880,00/ha |
| Floresta Plantada - Silvicultura | R$ 52.880,00/ha |
Vegetação nativa
| Tipo de exploração | Terra nua |
|---|---|
| Vegetação Nativa | R$ 62.019,00/ha |
| Vegetação Nativa - Mata | R$ 62.019,00/ha |
Não agrícola
| Tipo de exploração | Terra nua |
|---|---|
| Não Agrícola | R$ 317.414,00/ha |
| Não Agrícola - Periurbana (Predominância Entorno Rural) | R$ 156.037,00/ha |
| Não Agrícola - Turismo | R$ 298.600,00/ha |
| Não Agrícola - Outros | R$ 350.535,00/ha |
18 classificações do Incra neste mercado, 11 delas detalhadas por cultura ou capacidade de suporte. Terra nua exclui benfeitorias; a coluna ao lado (VTI) inclui casa, galpão, curral, cercas e culturas permanentes.
Quanto vale a sua área nesta região
Informe os hectares de cada classe de aptidão, como no DIAT do ITR. A calculadora devolve o valor pela referência fiscal do seu município e pelo preço de mercado da região, mais o ITR estimado e o teto legal de arrendamento.
Pela referência fiscal (VTN)
—
É a base do ITR. SIPT/Receita, exercício 2026.
Pelo preço de mercado da região
—
SIMET/Incra, dezembro de 2024. Preço regional por família de uso.
ITR estimado por ano
—
—
Teto de arrendamento/ano
—
15% do VTN (Decreto 59.566/66)
Mercado ÷ fiscal
—
quantas vezes o mercado supera a referência
Como ler. O valor fiscal é exato para o município escolhido; o de mercado é da região e por família de uso (lavoura, pecuária, floresta, vegetação nativa), que é o nível em que o Incra mede. Nenhum dos dois substitui laudo de avaliação do imóvel. O ITR aqui é estimativa pela tabela do art. 11 da Lei 9.393/96 sobre a área total informada — a declaração real usa a área tributável, depois de excluir APP, Reserva Legal e áreas inaproveitáveis. Simule o imposto completo na calculadora de ITR.
Mercado × referência fiscal nesta região
Mercado agrícola (SIMET 2024)
R$ 72.908,00
VTN fiscal médio, lavoura boa (2026)
R$ 63.244,95
Razão
1,15×
Média do VTN de lavoura de aptidão boa nos 87 municípios desta região com valor publicado no SIPT, contra a linha Agrícola do levantamento do Incra: os dois lados descrevendo o mesmo uso da terra. Não existe fator fixo entre eles — no país a mediana é 1,69×, indo de 0,82× a 3,69× entre o percentil 10 e o 90, com 16% dos municípios abaixo da referência fiscal. Em pastagem contra pecuária a razão é praticamente a mesma (1,68×). Os dois levantamentos são de anos e metodologias diferentes.
O que a região produz
Soma dos 87 municípios do mercado. IBGE — Pesquisa da Pecuária Municipal e Produção Agrícola Municipal.
🐂 Rebanho bovino
331.129
cabeças
🥛 Produção de leite
49.373
mil litros/ano
🌾 Principais lavouras
- Cana-de-açúcar25.533 ha
- Milho20.175 ha
- Soja14.395 ha
Os 87 municípios deste mercado
O preço de mercado é o mesmo para todos — ele é regional. O que varia de município para município é o VTN fiscal ao lado, a referência do exercício 2026 que a Receita usa no ITR.
87 dos 87 têm VTN publicado no SIPT.
MunicípioVTN fiscal 2026
Sobre o nome desta página. A denominação oficial deste mercado é MRT SP-802: Metropolitana, da SR(08)SP, como consta no Atlas do Mercado de Terras do Incra. O título usa "São Paulo e região" porque é o município mais populoso do agrupamento e serve de referência geográfica para quem procura pelo nome da cidade. Fonte do dado: SIMET — Sistema de Mercado de Terras (Incra), safras 2022 e 2024.
Preço da terra na região de São Paulo — Perguntas Frequentes
Quanto custa o hectare de terra na região de São Paulo (SP)?
Cerca de R$ 134.534,00 por hectare no levantamento geral do SIMET/Incra de 2024. Por tipo de exploração, na tabela de preço da terra da Calculadora Rural: Geral: R$ 134.534,00/ha · Agrícola: R$ 72.908,00/ha · Agrícola - Horticultura/Olericultura/Granjeiros: R$ 185.315,00/ha · Agrícola - Grãos Diversos: R$ 63.147,00/ha · Agrícola - Cana: R$ 67.372,00/ha · Pecuária: R$ 83.142,00/ha · Pecuária - Bovino - Pastagem Formada: R$ 83.142,00/ha · Exploração Mista: R$ 62.281,00/ha · Exploração Mista - Diversificada: R$ 51.895,00/ha · Exploração Mista - Pecuária + Floresta Plantada: R$ 106.623,00/ha · Floresta Plantada: R$ 52.880,00/ha · Floresta Plantada - Silvicultura: R$ 52.880,00/ha. O valor vale para o Mercado Regional de Terras SP-802: Metropolitana, que reúne 87 municípios, entre eles Alumínio, Araçariguama, Araçoiaba da Serra. É a ordem de grandeza da região, não a avaliação de um imóvel específico.
Esse valor serve para declarar o ITR?
Serve de referência de mercado, não de valor fiscal. No ITR o contribuinte declara o VTN pelo valor de mercado da terra nua em 1º de janeiro do exercício (art. 8º, § 2º, da Lei 9.393/96), e a Receita confere contra a própria tabela do SIPT, que é outro levantamento. Nos 87 municípios desta região com VTN publicado, a média fiscal de lavoura boa é R$ 63.244,95/ha contra R$ 72.908,00/ha na linha agrícola de mercado (1,2×). Consulte o valor fiscal do seu município na tabela VTN de São Paulo e calcule o imposto na calculadora de ITR.
O que é um Mercado Regional de Terras?
É o agrupamento de municípios que o Incra trata como um mercado só, por observar comportamento de preço parecido entre eles. O órgão coleta transações, ofertas e opiniões e publica um valor por tipologia de exploração para o conjunto, não para cada cidade. São 245 mercados regionais cobrindo 5.571 municípios, com mediana de 15 municípios por mercado, todos mapeados na Calculadora Rural. Por isso o preço publicado para a região de São Paulo descreve o mercado inteiro, e não um imóvel ou um município isolado.
O preço da terra na região de São Paulo subiu ou caiu?
Subiu +28,4% entre os levantamentos de 2022 e 2024, saindo de R$ 104.811,00 para R$ 134.534,00 por hectare no recorte geral. No país, a variação mediana entre as duas safras foi de +28,4%, pela apuração da Calculadora Rural sobre a base do Incra.
Terra nua e imóvel com benfeitorias têm o mesmo preço?
Não: a terra nua vale menos, porque exclui tudo que foi construído ou plantado sobre ela. Ficam de fora casa, galpão, curral, cercas, açude e culturas permanentes; o VTI inclui tudo isso. Na região de São Paulo (SP), a terra nua está em R$ 134.534,00/ha e o imóvel com benfeitorias em R$ 165.019,00/ha. No Brasil, a mediana do VTI é 1,14× a do VTN. Numa negociação, benfeitorias entram por fora do valor da terra, e a tabela de preço da terra da Calculadora Rural mostra os dois lado a lado.