Quanto custa arrendar um hectare de terra? A resposta tem duas réguas. A primeira é o teto legal: o Estatuto da Terra limita o arrendamento a 15% do valor da terra nua por ano (área total) — e esse valor de terra nua é exatamente o VTN declarado no ITR, o que permite calcular o teto para qualquer município do país. A segunda é o mercado, que costuma operar bem abaixo do teto e precifica em sacas por hectare (lavoura) ou por capacidade de suporte (pecuária).
Este guia traz a tabela do teto legal por estado — calculada sobre o VTN oficial de 2.781 municípios — e o mapa de como o mercado realmente fecha contrato, com as regras jurídicas que valem dinheiro na hora de assinar.
A regra dos 15% (e a dos 30%): de onde vem o teto
A base é o art. 95, XII, da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra), regulamentado pelo art. 17 do Decreto 59.566/66:
- Arrendamento da área total do imóvel: a soma dos preços de arrendamento não pode superar 15% ao ano do valor da terra nua — e o decreto manda usar o valor “fornecido na Declaração de Propriedade do imóvel rural (…) constante do recibo de pagamento do ITR” (§ 1º). Ou seja: o teto é 15% do VTN que o proprietário declara na DITR;
- Arrendamento parcial — glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade (irrigação, hortifrúti, citros), na dicção do art. 95, XII, da lei: o limite sobe para 30% do valor das áreas arrendadas (§ 2º do decreto);
- Benfeitorias incluídas no contrato (curral, galpão, pivô): até 15% do valor delas, por fora (§ 5º).
Repare no detalhe que quase ninguém percebe: como o teto é calculado sobre o VTN declarado, o proprietário que subdeclara VTN no ITR para pagar menos imposto está, ao mesmo tempo, derrubando o teto legal do próprio arrendamento. As duas pontas se amarram no mesmo número — consulte o VTN de referência do seu município na tabela VTN.
Tabela 2026: teto legal de arrendamento por hectare, por estado
Teto anual de 15% aplicado sobre o VTN médio oficial de cada estado (SIPT/Receita Federal 2025; Emater-MG 2026 para Minas), por aptidão:
| Estado | Teto — terra de lavoura (R$/ha/ano) | Teto — pastagem (R$/ha/ano) |
|---|---|---|
| Paraná (PR) | R$ 11.987 | R$ 5.602 |
| Santa Catarina (SC) | R$ 10.362 | R$ 4.080 |
| Espírito Santo (ES) | R$ 8.637 | R$ 6.079 |
| São Paulo (SP) | R$ 6.675 | R$ 4.302 |
| Rio Grande do Sul (RS) | R$ 5.964 | R$ 3.206 |
| Goiás (GO) | R$ 3.778 | R$ 2.455 |
| Pernambuco (PE) | R$ 3.661 | R$ 1.908 |
| Mato Grosso do Sul (MS) | R$ 3.380 | R$ 1.675 |
| Minas Gerais (MG) | R$ 3.364 | R$ 2.286 |
| Alagoas (AL) | R$ 3.259 | R$ 2.225 |
| Rondônia (RO) | R$ 3.146 | R$ 1.365 |
| Sergipe (SE) | R$ 2.564 | R$ 1.952 |
| Maranhão (MA) | R$ 2.374 | R$ 1.019 |
| Mato Grosso (MT) | R$ 2.360 | R$ 1.201 |
| Bahia (BA) | R$ 2.129 | R$ 1.307 |
| Piauí (PI) | R$ 1.548 | R$ 609 |
| Tocantins (TO) | R$ 1.171 | R$ 848 |
| Pará (PA) | R$ 814 | R$ 616 |
| Rio de Janeiro (RJ) | R$ 794 | R$ 626 |
| Ceará (CE) | R$ 645 | R$ 645 |
Metodologia: média simples do VTN municipal por aptidão (lavoura de aptidão boa e pastagem plantada) × 15%. É o teto do arrendamento de área total; para glebas parciais o limite é 30%. Média nacional: teto de ~R$ 5.458/ha/ano em terra de lavoura e ~R$ 3.128/ha/ano em pastagem. O teto do seu município — que pode ser muito diferente da média estadual — aparece calculado na página de cada município da tabela VTN.
O mercado não paga o teto: como os contratos fecham de verdade
O teto é proteção legal do arrendatário, não preço de mercado. Na prática, os contratos se ancoram na renda esperada da atividade, e cada cultura tem seu costume:
- Soja e milho (grãos): o padrão é negociar em sacas de soja por hectare por ano — a quantidade varia com a qualidade da terra e a região (terras consolidadas do PR/MT/GO negociam mais alto que áreas de abertura). O contrato formaliza o equivalente em dinheiro, e a saca vira o indexador natural da renda;
- Pecuária (arrendamento pra gado): cobra-se pela capacidade de suporte — R$ por hectare/ano proporcional à lotação (UA/ha), ou aluguel de pasto por cabeça/mês. Pastagem formada com boa água vale mais; use a lotação UA/ha pra dimensionar;
- Cana-de-açúcar: usinas costumam pagar em toneladas de cana ou ATR equivalente por hectare, com contratos longos (5+ anos);
- Arroz irrigado (RS): tradicionalmente em sacas de arroz/ha, refletindo o valor da estrutura de irrigação.
Uma pegadinha jurídica do art. 18 do Decreto 59.566/66: o preço do arrendamento deve ser ajustado em quantia fixa de dinheiro — o que se permite é que o pagamento seja feito em produto equivalente ao valor. Contratos redigidos como “X sacas por hectare” a título de preço são formalmente irregulares (e viram briga judicial em ano de preço esticado). O caminho seguro: preço em reais, com cláusula de equivalência em produto para o pagamento.
Quanto custa arrendar no meu município?
A média estadual esconde variação enorme — dentro de São Paulo, o VTN de lavoura vai de menos de R$ 10 mil a mais de R$ 100 mil/ha. Para o número do seu município:
- Abra a página dele na consulta VTN — cada uma das 2.781 páginas municipais mostra o teto de arrendamento local já calculado (15% sobre lavoura e pastagem);
- Compare com as ofertas reais da região — o conversor de preço da terra ajuda a levar tudo pra R$/ha;
- Simule o contrato completo (valor, prazo, reajuste) na calculadora de arrendamento.
Regras do contrato que valem dinheiro
| Regra | O que diz a lei |
|---|---|
| Prazo mínimo | 3 anos para lavoura temporária/pecuária (contrato por tempo indeterminado presume-se de 3 anos — art. 21 do Decreto); o prazo só termina depois da colheita ou safra |
| Renovação | O arrendatário tem preferência em igualdade de condições; o arrendador deve notificar propostas de terceiros até 6 meses antes do fim — sem notificação, renova automático (art. 22) |
| Benfeitorias | Necessárias e úteis são indenizáveis ao fim do contrato, com direito de retenção do imóvel até o acerto (art. 25) |
| Subarrendamento | Vedado sem consentimento expresso do arrendador (art. 31) |
| ITR | O contribuinte segue sendo o proprietário — mas os dados de produção do arrendatário podem compor o Grau de Utilização da DITR (art. 10, § 4º, da Lei 9.393/96), reduzindo a alíquota |
| Funrural | Quem vende a produção é quem recolhe — o arrendatário produtor paga Funrural sobre a comercialização; a renda do arrendador é rendimento tributável no IRPF (carnê-leão), fora da cédula rural |
Perguntas frequentes sobre valor de arrendamento
Qual o valor médio do arrendamento de terra no Brasil?
Pelo teto legal (15% do VTN oficial), a média nacional fica em ~R$ 5.458/ha/ano para terra de lavoura e ~R$ 3.128/ha/ano para pastagem — mas o mercado costuma fechar abaixo disso, ancorado na renda da atividade (sacas/ha em grãos, capacidade de suporte na pecuária). O número relevante é o do seu município: veja a página dele na tabela VTN.
Qual o valor do arrendamento de terra para gado?
Use a coluna pastagem da tabela acima como teto (média nacional ~R$ 3.128/ha/ano; MS ~R$ 1.675, MG ~R$ 2.286, PR ~R$ 5.602). No mercado, o aluguel de pasto se negocia pela lotação — um pasto que sustenta 1,5 UA/ha vale mais que o dobro de um de 0,6 UA/ha. Calcule a capacidade real com a ferramenta de lotação antes de precificar.
E para soja — quantas sacas por hectare?
O costume em grãos é negociar o equivalente em sacas de soja/ha/ano, variando com a qualidade e a logística da terra. Lembre da regra do art. 18: o preço no contrato deve estar em reais (quantia fixa); as sacas entram como forma de pagamento equivalente. Converta a proposta pra R$/ha e compare com o teto do município e com o VTN no conversor de preço da terra.
Quanto custa arrendar 1 alqueire?
Multiplique o valor por hectare pela equivalência regional: alqueire paulista = 2,42 ha, mineiro/goiano = 4,84 ha. Exemplo com teto de R$ 3.364/ha/ano (média MG): 1 alqueire mineiro ≈ R$ 16.280/ano. Equivalências completas na tabela de alqueires.
Quem paga o ITR da terra arrendada?
O proprietário (arrendador) — o arrendamento não transfere a condição de contribuinte. Mas a produção do arrendatário conta no Grau de Utilização do imóvel, o que pode reduzir bastante a alíquota do proprietário. Simule na calculadora de ITR.
O arrendamento pode ser reajustado todo ano?
Sim — o contrato pode prever correção anual do valor (art. 16 do Decreto 59.566/66). Em contratos indexados a produto (equivalência em sacas), o reajuste é automático pela cotação; em contratos em reais, o usual é indexar a um índice de preços definido em cláusula.
Fontes oficiais
Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), art. 95 · Decreto nº 59.566/1966, arts. 16-33 · Lei nº 9.393/1996 (ITR) · Receita Federal — Valores de Terra Nua (SIPT) · Emater-MG (VTN 2026).
Leia também: Tabela VTN por município e estado · Valor de imóvel rural e arrendamento · DITR 2026: prazo e multa · Malha fina do ITR