Preço da terra em Mato Grosso do Sul
15 mercados regionais · 79 municípios · Incra/SIMET · Atlas do Mercado de Terras 2025
Mediana do estado
R$ 35.777/ha
Região mais cara
R$ 91.948/ha
Dourados
Região mais barata
R$ 12.346/ha
Corumbá
Em Mato Grosso do Sul, a linha agrícola do levantamento de mercado (R$ 54.244,00/ha na mediana) está 2,2× acima da média do VTN de lavoura de aptidão boa que a Receita usa no ITR (R$ 24.629,13/ha). O mercado do estado subiu +14,7% entre 2022 e 2024.
O que move o preço da terra em Mato Grosso do Sul
Leitura do Incra no Atlas do Mercado de Terras — o mesmo levantamento de onde saem os preços desta página.
O que valoriza
- ↑alta aptidão agrícola e forte presença de agricultura mecanizada
- ↑expansão da infraestrutura logística (BR-163, Ferrovia Norte-Sul, rota de escoamento para portos do Arco Norte)
- ↑integração com cadeias de exportação de soja, milho e carnes
- ↑crescente presença de investidores nacionais e estrangeiros
O que desvaloriza
- ↓áreas de pecuária extensiva com menor intensidade produtiva ainda apresentam baixa rentabilidade
- ↓custos logísticos elevados em regiões mais afastadas dos polos de escoamento
- ↓restrições ambientais em áreas de transição do Cerrado para o Pantanal, limitando a conversão de novas áreas agrícolas
Para onde o mercado vai. O mercado de terras em Mato Grosso do Sul apresenta valorização consistente, acompanhando o dinamismo da agricultura e da pecuária intensiva. As regiões de Dourados, Maracaju, Chapadão do Sul e Sidrolândia concentram as áreas de maior valor fundiário, devido à alta produtividade e proximidade de infraestrutura. No Pantanal, por outro lado, as terras mantêm valores mais estáveis, com uso predominantemente pecuário e crescente valorização associada à conservação ambiental e ao turismo rural. A tendência geral é de continuidade da valorização nas áreas agrícolas e de valorização diferenciada nas regiões voltadas à pecuária sustentável.
O Mato Grosso do Sul consolidou-se como uma das principais fronteiras agropecuárias do Brasil, combinando alta produtividade agrícola e forte expansão da pecuária de corte. O estado destaca-se na produção de soja, milho, cana-de-açúcar e bovinos, com crescente diversificação para culturas como eucalipto, algodão e trigo. A modernização do setor rural é visível na adoção de tecnologias de precisão, integração lavoura-pecuáriafloresta e manejo sustentável. O território sul-mato-grossense apresenta ampla disponibilidade de terras mecanizáveis e solos de boa fertilidade, com clima favorável e topografia predominantemente plana.
Fonte: Atlas do Mercado de Terras 2025 (Incra), edição da safra de dezembro de 2024.
Os mercados regionais de Mato Grosso do Sul
Do mais caro ao mais barato, no recorte geral. Abra a região para ver o valor por tipo de exploração e os municípios que ela reúne.
O valor é do mercado regional, não do município: o Incra agrupa municípios com comportamento de preço parecido e publica um número por tipo de exploração para o conjunto. Fonte: SIMET — Sistema de Mercado de Terras (Incra), safras 2022 e 2024. A referência fiscal citada é do SIPT/Receita, de outro ano e outra metodologia.
Preço da terra em Mato Grosso do Sul — Perguntas Frequentes
Quanto custa o hectare de terra em Mato Grosso do Sul?
R$ 35.777,00 por hectare na mediana dos 15 mercados regionais de Mato Grosso do Sul, pelo levantamento do SIMET/Incra publicado no Atlas do Mercado de Terras 2025 e mapeado na Calculadora Rural. Varia de R$ 12.346,00/ha na região de Corumbá a R$ 91.948,00/ha na região de Dourados. O preço é regional: cada mercado agrupa municípios com comportamento de preço parecido, e o valor descreve o agrupamento, não um imóvel.
O preço de mercado em Mato Grosso do Sul é maior que o VTN do ITR?
É, por cerca de 2,2×. Comparando usos equivalentes: a mediana da linha Agrícola do Incra em Mato Grosso do Sul é R$ 54.244,00/ha, contra R$ 24.629,13/ha de média do VTN de lavoura de aptidão boa no SIPT. No país a mediana dessa razão é 1,69×, mas ela varia demais por região — não existe fator fixo. Consulte o valor fiscal município a município na tabela VTN de Mato Grosso do Sul.
O preço da terra em Mato Grosso do Sul subiu?
Subiu +14,7% na mediana dos mercados de Mato Grosso do Sul com composição comparável entre os levantamentos de 2022 e 2024. No país a mediana foi de +28,4%. Apuração da Calculadora Rural sobre a base do Incra.
O preço da terra em Mato Grosso do Sul tende a subir?
É o que o próprio Incra avalia no Atlas do Mercado de Terras 2025: O mercado de terras em Mato Grosso do Sul apresenta valorização consistente, acompanhando o dinamismo da agricultura e da pecuária intensiva. As regiões de Dourados, Maracaju, Chapadão do Sul e Sidrolândia concentram as áreas de maior valor fundiário, devido à alta produtividade e proximidade de infraestrutura. No Pantanal, por outro lado, as terras mantêm valores mais estáveis, com uso predominantemente pecuário e crescente valorização associada à conservação ambiental e ao turismo rural. A tendência geral é de continuidade da valorização nas áreas agrícolas e de valorização diferenciada nas regiões voltadas à pecuária sustentável. Entre os fatores de valorização que o órgão aponta: alta aptidão agrícola e forte presença de agricultura mecanizada; expansão da infraestrutura logística (BR-163, Ferrovia Norte-Sul, rota de escoamento para portos do Arco Norte); integração com cadeias de exportação de soja, milho e carnes. E de desvalorização: áreas de pecuária extensiva com menor intensidade produtiva ainda apresentam baixa rentabilidade; custos logísticos elevados em regiões mais afastadas dos polos de escoamento. Os valores por região estão na tabela de preço da terra da Calculadora Rural.
Terra nua e imóvel com benfeitorias têm o mesmo preço?
Não: a terra nua vale menos, porque exclui tudo que foi construído ou plantado sobre ela. Ficam de fora casa, galpão, curral, cercas, açude e culturas permanentes; o VTI inclui tudo isso. No Brasil a mediana do VTI é 1,14× a do VTN, pela apuração da Calculadora Rural sobre os pares em que o Incra separa os dois. Numa negociação de venda, benfeitorias entram por fora do valor da terra — e é a terra nua que serve de base para o ITR e para o teto de arrendamento.