Nenhuma parte de um imóvel rural desmembrado pode ficar menor que a fração mínima de parcelamento do município ou o módulo calculado para o imóvel, valendo o que for menor. É o art. 8º da Lei 5.868/1972. Escritura e registro feitos contra essa regra são nulos. O cartório responde por eles (§ 3º).
A fração mínima muda de município para município e vai de 2 ha a mais de 80 ha. A tabela do Incra está nas páginas de módulo fiscal por estado. O dossiê do imóvel faz a conta para a sua área.
Como calcular em quantas partes dá para dividir
Divida a área pela fração mínima e arredonde para baixo. Com 30 ha em município de fração mínima de 2 ha, cabem até 15 partes. Com 30 ha e fração de 20 ha, cabe uma só parte de 20 ha mais um resto de 10 ha. O resto não pode virar imóvel separado.
| área do imóvel | fração mínima | partes possíveis |
|---|---|---|
| 30 ha | 2 ha | até 15 |
| 30 ha | 10 ha | até 3 |
| 30 ha | 20 ha | 1: não há divisão possível em duas partes válidas |
| 100 ha | 30 ha | até 3 |
A lei compara a parte com o menor entre a fração mínima e o módulo calculado para o imóvel. Na prática do cartório, a referência é a fração mínima que aparece no CCIR.
As 4 exceções da própria lei
O § 4º do art. 8º, incluído pela Lei 13.001/2014, tira da regra quatro situações:
- Anexação ao vizinho: a área vendida vai ser anexada a imóvel confrontante. O imóvel de origem continua com a fração mínima ou mais.
- Regularização fundiária de interesse social: concessão de direito real de uso ou título de domínio em programa público, inclusive na Amazônia Legal.
- Agricultor familiar: imóvel de proprietário enquadrado na Lei 11.326/2006.
- Área urbana: imóvel rural incorporado à zona urbana do município.
Enquadrar-se numa exceção é condição a provar no cartório. Agricultor familiar costuma comprovar com o CAF.
Herança também respeita a fração mínima
O Estatuto da Terra diz que, em sucessão e partilha, o imóvel não se divide abaixo do módulo (Lei 4.504/1964, art. 65, §§ 1º e 2º). Quando a área não comporta uma parte para cada herdeiro, a saída comum é o condomínio entre eles ou um comprar a parte dos outros. O guia do inventário de imóvel rural detalha.
Passo a passo do desmembramento
| etapa | onde | observação |
|---|---|---|
| 1. Conferir a fração mínima | Módulo fiscal por estado ou CCIR | Também confere se a matrícula bate com a área medida |
| 2. Georreferenciar e certificar | Profissional habilitado e SIGEF, do Incra | Certificação sem custo do Incra até 4 módulos somados. Prazo de 2029 |
| 3. Reserva legal e CAR | Órgão ambiental do estado | A reserva legal é calculada sobre a área de antes da divisão (Lei 12.651/2012, art. 12, § 1º). Os compradores podem mantê-la em condomínio (art. 16, parágrafo único) |
| 4. Escritura | Tabelionato de notas | Exige CCIR e prova de quitação do ITR dos últimos 5 anos (Lei 4.947/1966, art. 22; Lei 9.393/1996, art. 21) |
| 5. Registro | Cartório de registro de imóveis | Abre uma matrícula para cada parte |
| 6. Atualizar os cadastros | Incra (SNCR) e Receita (CAFIR) | Comunicar a Receita em até 60 dias (Lei 9.393/1996, art. 6º, § 1º) |
Cada parte nova ganha o próprio CIB e o próprio CCIR. Depois, cada uma tem o VTN e a pequena gleba do ITR avaliados separadamente.
Perguntas frequentes
O que é fração mínima de parcelamento?
É a menor área em que um imóvel rural pode ser dividido no município, fixada pelo Incra. Está no art. 8º da Lei 5.868/1972 e no CCIR do imóvel. A Calculadora Rural traz a fração mínima de cada município nas tabelas de módulo fiscal por estado.
Posso vender parte de um imóvel rural menor que a fração mínima?
Em regra não: a escritura é nula e o cartório não pode registrar. A exceção mais usada é a venda para anexar ao vizinho confrontante, com o imóvel de origem mantendo a fração mínima (art. 8º, § 4º, I). A Calculadora Rural lista as 4 exceções da lei; a análise do caso é do cartório.
Fração mínima de parcelamento é o mesmo que módulo fiscal?
Não. O módulo fiscal mede o tamanho da propriedade e a fração mínima limita a divisão. Num mesmo município o módulo pode ser de 30 ha e a fração de 4 ha. A Calculadora Rural mostra os dois números lado a lado para cada município.
Precisa de georreferenciamento para desmembrar?
Sim: o desmembramento é um dos casos em que a Lei 6.015/1973 exige a identificação georreferenciada, com data-limite única de 21/10/2029 para os imóveis ainda sem prazo vencido. O Decreto 12.689/2025 unificou os prazos. O guia da Calculadora Rural sobre o prazo de 2029 traz os detalhes.
Agricultor familiar pode desmembrar abaixo da fração mínima?
A lei tira esse caso da regra: o imóvel de proprietário enquadrado como agricultor familiar não segue o limite do art. 8º. É o § 4º, III, incluído em 2014. A prova do enquadramento é feita no cartório, em geral com o CAF. A Calculadora Rural explica o cadastro no guia do CAF.
Fontes oficiais
- Lei 5.868/1972, art. 8º; Lei 13.001/2014 (Câmara dos Deputados, norma atualizada), lidas em 03/11/2026.
- Lei 4.504/1964, Estatuto da Terra, art. 65 (Câmara dos Deputados, norma atualizada).
- Incra, Índices Básicos de 2013 e Instrução Especial 5/2022: fração mínima por município.
- Decreto 12.689/2025 e Lei 6.015/1973, art. 176: georreferenciamento.
Este guia organiza a lei. Não substitui o cartório nem advogado, que analisam matrícula, posse e situação de cada imóvel.