VTN Varre-Sai (RJ) 2026

R$ 3.810,00 por hectare para lavoura de aptidão boa, no exercício 2026. Os seis valores de Varre-Sai (RJ) publicados na tabela VTN da Calculadora Rural: Lavoura Aptidão Boa: R$ 3.810,00 · Lavoura Aptidão Regular: R$ 3.175,00 · Lavoura Aptidão Restrita: R$ 2.855,00 · Pastagem Plantada: R$ 3.020,00 · Silvicultura/Pastagem Natural: R$ 2.545,00 · Preservação Fauna e Flora: R$ 2.545,00. Fonte: Receita Federal — SIPT/VTN Exercício 2026.

Pode ser imune, e o limite de área depende da região do município. Em Varre-Sai (RJ) o teto da pequena gleba rural é de 30 hectares, o limite dos municípios fora da Amazônia, do Pantanal e do Polígono das Secas (art. 2º, parágrafo único, da Lei 9.393/96). Mas o tamanho é só a primeira condição: a imunidade exige que o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor explore a gleba só ou com a família e que não possua nenhum outro imóvel, rural ou urbano — e fica vedado arrendamento, comodato ou parceria (pergunta 011 do Perguntas e Respostas do ITR 2026). Quem é imune está dispensado de entregar a DITR 2026, mas deve guardar a documentação que comprova o enquadramento. Assentado de reforma agrária não é imune: é isento, por outro artigo.

Multiplique o valor da aptidão predominante pelos hectares tributáveis e informe o resultado no DIAT. A área tributável é a área total menos APP, Reserva Legal e áreas inaproveitáveis. Identifique a aptidão predominante da área tributável da sua propriedade (área total menos APP, Reserva Legal e áreas inaproveitáveis), multiplique pelos hectares e informe o resultado como VTN no DIAT. Declarar valor muito abaixo da referência municipal pode levar a Receita a arbitrar o VTN pelo SIPT, com multa de 75% a 150%. Use a calculadora de ITR com o valor de Varre-Sai pré-preenchido.

Não. O VTN é a referência fiscal do município, usada como piso quando a Receita confere o valor declarado no ITR. O preço de venda é de mercado e costuma ficar acima dele, mas a distância varia demais conforme região, acesso, água e qualidade do solo — não existe fator fixo que converta um no outro. Some a isso que "terra nua" exclui benfeitorias: casa, galpão, curral, cercas e açude entram por fora numa negociação de venda (art. 10, § 1º, I, da Lei 9.393/96). Para o preço praticado, veja o preço de mercado da terra na região de Itaperuna; para medir uma oferta real contra a referência do Rio de Janeiro, use o conversor de preço da terra.

Cerca de R$ 18.476,00 por hectare em exploração mista, pelo levantamento de mercado do SIMET/Incra de 2024. Esse valor é do Mercado Regional de Terras 706, que reúne 15 municípios (entre eles Aperibé, Bom Jesus do Itabapoana, Cambuci) — é a ordem de grandeza da região, não a avaliação de um imóvel específico. Por tipologia de exploração: Geral: R$ 21.946,00/ha · Pecuária: R$ 22.937,00/ha · Pecuária - Bovino - Pastagem Formada - Alta Capacidade: R$ 36.934,00/ha · Pecuária - Bovino - Pastagem Formada - Baixa Capacidade: R$ 21.095,00/ha · Exploração Mista: R$ 18.476,00/ha · Vegetação Nativa: R$ 6.347,00/ha · Vegetação Nativa - Mata Atlântica: R$ 6.347,00/ha · Não Agrícola: R$ 31.589,00/ha. É 4,8× o VTN de referência fiscal do município na mesma aptidão (R$ 3.810,00/ha em lavoura aptidão boa), que serve para o ITR e costuma ficar abaixo do mercado. O mercado da região variou +28,4% entre 2022 e 2024. A tabela completa do mercado, com todos os tipos de exploração e os municípios que ele reúne, está na página de preço da terra na região de Itaperuna.

A tabela oficial separa o preço da terra por aptidão agrícola: lavoura (boa, regular, restrita), pastagem plantada, silvicultura/pastagem natural e preservação. O valor correto para a sua declaração é o da aptidão predominante na área tributável do imóvel.

Sim, são os valores oficiais de referência. Os dados vêm da planilha VTN/SIPT exercício 2026 da Receita Federal, construída com informações enviadas pelos municípios. São valores de referência — o VTN declarado deve refletir o valor de mercado da terra nua do seu imóvel em 1º de janeiro do exercício.

A referência de lavoura de aptidão boa subiu +5,0% entre os exercícios 2025 e 2026, de R$ 3.630,00 para R$ 3.810,00 por hectare. Lavoura Aptidão Boa: +5,0% · Lavoura Aptidão Regular: +5,0% · Lavoura Aptidão Restrita: +5,0% · Pastagem Plantada: +4,9% · Silvicultura/Pastagem Natural: +4,9% · Preservação Fauna e Flora: +4,9%. A variação reflete a avaliação que o município enviou à Receita, não um índice de reajuste.