VTN São Sebastião do Caí (RS) 2026
Valor da Terra Nua por hectare · Receita Federal — SIPT/VTN Exercício 2026
Lavoura Aptidão Boa
R$ 105.222,66
por hectare
Lavoura Aptidão Regular
R$ 71.994,45
por hectare
Lavoura Aptidão Restrita
R$ 55.380,35
por hectare
Pastagem Plantada
R$ 44.304,28
por hectare
Silvicultura/Pastagem Natural
R$ 33.228,21
por hectare
Preservação Fauna e Flora
R$ 22.152,14
por hectare
São Sebastião do Caí tem o 5º maior VTN de lavoura (aptidão boa) entre os 202 municípios do Rio Grande do Sul com valor publicado no exercício 2026.
DITR 2026: entrega de 10/08 a 30/09. O VTN declarado é comparado à referência de São Sebastião do Caí acima — veja como declarar sem cair na malha no guia da DITR 2026.
Tabela do exercício 2026 da Receita Federal já incorporada, com as erratas. Publicada em 7 de agosto de 2026 e reenviada corrigida três vezes, a última em 11 de setembro de 2026 — é a referência mais recente do SIPT para a DITR 2026, com a variação frente a 2025 em cada município. Veja o que mudou na tabela 2026 e o que as erratas corrigiram.
Este valor é o preço de venda da terra em São Sebastião do Caí?
Não. O VTN acima é referência fiscal: é o piso que a Receita usa para conferir o valor declarado no ITR. O preço de venda é de mercado e depende de localização, qualidade do solo, água, acesso e estrutura da propriedade. Costuma ficar acima do VTN, mas a distância varia demais de região para região, e não existe fator fixo que converta um no outro.
Terra nua também não inclui benfeitorias. Casa, galpão, curral, cercas e açude entram por fora numa negociação de venda, e são justamente o que se exclui para chegar à terra nua (art. 10, § 1º, I, da Lei 9.393/96).
O caminho que funciona é o inverso: partir do preço praticado na região e medir o quanto ele está acima da referência oficial. O levantamento de mercado do Incra logo abaixo dá esse ponto de partida. Com a oferta em mãos, o conversor já abre no seu município e converte entre hectare, alqueire e valor total do imóvel.
Preço de mercado da terra na região de São Sebastião do Caí
SIMET/Incra, levantamento 2024 · Mercado Regional de Terras 1103 (SR(11)RS), que reúne 95 municípios
Pecuária
R$ 27.303,00/ha
Está abaixo do VTN de referência fiscal de São Sebastião do Caí (R$ 44.304,28/ha em pastagem plantada), o que costuma indicar que a referência do SIPT envelheceu ou que a aptidão declarada é outra. O mercado da região variou +31,2% entre 2022 e 2024.
| Tipologia de exploração | Terra nua (R$/ha) | Com benfeitorias |
|---|---|---|
| Geral | R$ 90.851,00 | R$ 103.055,00 |
| Agrícola | R$ 95.526,00 | R$ 108.159,00 |
| Agrícola - Grãos - Soja - Alta Capacidade | R$ 117.235,00 | R$ 119.628,00 |
| Agrícola - Fruticultura Uva | R$ 94.933,00 | R$ 111.046,00 |
| Agrícola - Grãos - Soja - Média Capacidade | R$ 79.660,00 | R$ 81.286,00 |
| Pecuária | R$ 27.303,00 | R$ 30.717,00 |
| Pecuária - Bovino - Pastagem Nativa | R$ 27.303,00 | R$ 30.717,00 |
| Exploração Mista | R$ 52.186,00 | R$ 60.424,00 |
| Exploração Mista - Diversificada | R$ 52.186,00 | R$ 60.424,00 |
O valor é do mercado regional, não do município. O Incra agrupa municípios com comportamento de preço parecido num Mercado Regional de Terras e publica um valor por tipologia para o conjunto — aqui, 95 municípios, entre eles Alto Feliz, Anta Gorda, Antônio Prado. Serve como ordem de grandeza da região, não como avaliação do seu imóvel.
A coluna com benfeitorias é o VTI: inclui casa, galpão, curral, cercas e culturas permanentes, que a terra nua exclui.
Fonte: SIMET — Sistema de Mercado de Terras (Incra), safra 2024. A referência fiscal acima nesta página é do exercício 2026 da Receita Federal — SIPT/VTN Exercício 2026: são levantamentos diferentes, de anos diferentes.
Histórico do VTN: 2024 → 2026
Os 3 exercícios publicados para São Sebastião do Caí lado a lado, com a variação do último ano.
| Aptidão | 2024 | 2025 | 2026 | 2025 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Lavoura Aptidão Boa | R$ 105.222,66 | R$ 105.222,66 | R$ 105.222,66 | 0,0% |
| Lavoura Aptidão Regular | R$ 71.994,45 | R$ 71.994,45 | R$ 71.994,45 | 0,0% |
| Lavoura Aptidão Restrita | R$ 55.380,35 | R$ 55.380,35 | R$ 55.380,35 | 0,0% |
| Pastagem Plantada | R$ 44.304,28 | R$ 44.304,28 | R$ 44.304,28 | 0,0% |
| Silvicultura/Pastagem Natural | R$ 33.228,21 | R$ 33.228,21 | R$ 33.228,21 | 0,0% |
| Preservação Fauna e Flora | R$ 22.152,14 | R$ 22.152,14 | R$ 22.152,14 | 0,0% |
O município repetiu em 2026 exatamente os valores de 2025 — na prática, São Sebastião do Caí não reenviou avaliação nova ao SIPT. Nesses casos a referência tende a ficar defasada frente ao mercado, e o VTN declarado continua sendo autoavaliação a preço de mercado em 1º de janeiro.
São Sebastião do Caí vs. média do Rio Grande do Sul
| Aptidão | São Sebastião do Caí | Média RS | Diferença |
|---|---|---|---|
| Lavoura Aptidão Boa | R$ 105.222,66 | R$ 42.449,23 | +148% |
| Lavoura Aptidão Regular | R$ 71.994,45 | R$ 33.021,53 | +118% |
| Lavoura Aptidão Restrita | R$ 55.380,35 | R$ 25.222,81 | +120% |
| Pastagem Plantada | R$ 44.304,28 | R$ 22.919,22 | +93% |
| Silvicultura/Pastagem Natural | R$ 33.228,21 | R$ 18.282,56 | +82% |
| Preservação Fauna e Flora | R$ 22.152,14 | R$ 11.728,17 | +89% |
Média simples entre os municípios do Rio Grande do Sul com valor publicado na mesma aptidão.
Perfil agropecuário de São Sebastião do Caí →
Dados oficiais IBGE — Pesquisa da Pecuária Municipal 2024 e Produção Agrícola Municipal 2025.
🐂 Rebanho bovino
4.906
cabeças (2024)
🥛 Produção de leite
63
mil litros/ano (2024)
🌾 Principais lavouras
Mandioca 190 ha
Laranja 122 ha
Milho 75 ha
área colhida (2025)
O uso do solo em São Sebastião do Caí combina lavoura (mandioca, laranja, milho) e pecuária — por isso vale conferir tanto o VTN de lavoura quanto o de pastagem ao declarar a aptidão predominante do imóvel.
Exemplo: ITR de uma propriedade em São Sebastião do Caí
Propriedade de 100 ha (80 ha tributáveis após Reserva Legal de 20%), Grau de Utilização acima de 80%, terra com lavoura aptidão boa:
VTN tributável = 80 ha × R$ 105.222,66 = R$ 8.417.812,80
ITR = R$ 8.417.812,80 × 0,07% = R$ 5.892,47/ano
A alíquota vem da tabela oficial da Lei 9.393/96, que cruza área total com Grau de Utilização. Nesta mesma faixa de área (50 a 200 ha), ela vai de 0,07% com GU acima de 80% a 2% com GU até 30% — 29× mais pelo mesmo VTN, só por usar menos a terra. No país inteiro a tabela vai de 0,03% a 20%. Simule o seu caso real na calculadora de ITR.
Dois pisos que costumam pegar quem faz a conta na mão: o imposto devido nunca é inferior a R$ 10,00 (art. 11, § 2º) e a pequena gleba de São Sebastião do Caí — até 30 ha — pode ser imune, se o dono explora a terra com a família e não tem outro imóvel. As duas regras saem das 213 perguntas e respostas do ITR 2026 publicadas pela Receita.
Dúvidas no preenchimento do ITR? A Receita já respondeu
O ADA ainda é obrigatório? Quem declara o imóvel arrendado? Pastagem conta como área utilizada? São 213 respostas oficiais da Receita Federal, na íntegra, com a base legal de cada uma e busca por palavra.
Referência para arrendamento em São Sebastião do Caí
O Decreto 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), limita o arrendamento da área total a 15% ao ano sobre o valor da terra nua — o VTN declarado no ITR (art. 17, § 1º). Aplicando o teto ao VTN de São Sebastião do Caí:
- · Terra de lavoura (aptidão boa): até R$ 15.783,40/ha por ano
- · Pastagem plantada: até R$ 6.645,64/ha por ano
O valor de mercado costuma ficar bem abaixo do teto legal — em regiões de grão usa-se sacas/ha. Compare com o teto dos outros estados na tabela de arrendamento por estado e detalhe o contrato na calculadora de arrendamento.
VTN na microrregião de Montenegro
Municípios vizinhos com valores publicados no exercício — úteis para comparar a referência local.
Perguntas Frequentes
Qual o VTN de São Sebastião do Caí (RS) em 2026?
R$ 105.222,66 por hectare para lavoura de aptidão boa, no exercício 2026. Os seis valores de São Sebastião do Caí (RS) publicados na tabela VTN da Calculadora Rural: Lavoura Aptidão Boa: R$ 105.222,66 · Lavoura Aptidão Regular: R$ 71.994,45 · Lavoura Aptidão Restrita: R$ 55.380,35 · Pastagem Plantada: R$ 44.304,28 · Silvicultura/Pastagem Natural: R$ 33.228,21 · Preservação Fauna e Flora: R$ 22.152,14. Fonte: Receita Federal — SIPT/VTN Exercício 2026.
Quem tem uma área pequena em São Sebastião do Caí precisa pagar ITR?
Pode ser imune, e o limite de área depende da região do município. Em São Sebastião do Caí (RS) o teto da pequena gleba rural é de 30 hectares, o limite dos municípios fora da Amazônia, do Pantanal e do Polígono das Secas (art. 2º, parágrafo único, da Lei 9.393/96). Mas o tamanho é só a primeira condição: a imunidade exige que o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor explore a gleba só ou com a família e que não possua nenhum outro imóvel, rural ou urbano — e fica vedado arrendamento, comodato ou parceria (pergunta 011 do Perguntas e Respostas do ITR 2026). Quem é imune está dispensado de entregar a DITR 2026, mas deve guardar a documentação que comprova o enquadramento. Assentado de reforma agrária não é imune: é isento, por outro artigo.
Como usar este VTN para declarar o ITR de São Sebastião do Caí?
Multiplique o valor da aptidão predominante pelos hectares tributáveis e informe o resultado no DIAT. A área tributável é a área total menos APP, Reserva Legal e áreas inaproveitáveis. Identifique a aptidão predominante da área tributável da sua propriedade (área total menos APP, Reserva Legal e áreas inaproveitáveis), multiplique pelos hectares e informe o resultado como VTN no DIAT. Declarar valor muito abaixo da referência municipal pode levar a Receita a arbitrar o VTN pelo SIPT, com multa de 75% a 150%. Use a calculadora de ITR com o valor de São Sebastião do Caí pré-preenchido.
O VTN de São Sebastião do Caí é o preço de venda da terra?
Não. O VTN é a referência fiscal do município, usada como piso quando a Receita confere o valor declarado no ITR. O preço de venda é de mercado e costuma ficar acima dele, mas a distância varia demais conforme região, acesso, água e qualidade do solo — não existe fator fixo que converta um no outro. Some a isso que "terra nua" exclui benfeitorias: casa, galpão, curral, cercas e açude entram por fora numa negociação de venda (art. 10, § 1º, I, da Lei 9.393/96). Para o preço praticado, veja o preço de mercado da terra na região de Caxias do Sul; para medir uma oferta real contra a referência do Rio Grande do Sul, use o conversor de preço da terra.
Quanto custa o hectare de terra em São Sebastião do Caí (RS)?
Cerca de R$ 27.303,00 por hectare em pecuária, pelo levantamento de mercado do SIMET/Incra de 2024. Esse valor é do Mercado Regional de Terras 1103, que reúne 95 municípios (entre eles Alto Feliz, Anta Gorda, Antônio Prado) — é a ordem de grandeza da região, não a avaliação de um imóvel específico. Por tipologia de exploração: Geral: R$ 90.851,00/ha · Agrícola: R$ 95.526,00/ha · Agrícola - Grãos - Soja - Alta Capacidade: R$ 117.235,00/ha · Agrícola - Fruticultura Uva: R$ 94.933,00/ha · Agrícola - Grãos - Soja - Média Capacidade: R$ 79.660,00/ha · Pecuária: R$ 27.303,00/ha · Pecuária - Bovino - Pastagem Nativa: R$ 27.303,00/ha · Exploração Mista: R$ 52.186,00/ha · Exploração Mista - Diversificada: R$ 52.186,00/ha. O VTN de referência fiscal do município é R$ 105.222,66/ha. O mercado da região variou +31,2% entre 2022 e 2024. A tabela completa do mercado, com todos os tipos de exploração e os municípios que ele reúne, está na página de preço da terra na região de Caxias do Sul.
Por que o VTN de São Sebastião do Caí tem 6 valores diferentes?
A tabela oficial separa o preço da terra por aptidão agrícola: lavoura (boa, regular, restrita), pastagem plantada, silvicultura/pastagem natural e preservação. O valor correto para a sua declaração é o da aptidão predominante na área tributável do imóvel.
Estes valores são oficiais?
Sim, são os valores oficiais de referência. Os dados vêm da planilha VTN/SIPT exercício 2026 da Receita Federal, construída com informações enviadas pelos municípios. São valores de referência — o VTN declarado deve refletir o valor de mercado da terra nua do seu imóvel em 1º de janeiro do exercício.
O VTN de São Sebastião do Caí subiu ou caiu de 2025 para 2026?
Não mudou. São Sebastião do Caí repetiu no exercício 2026 exatamente os mesmos valores de 2025 em todas as aptidões — sinal de que o município não enviou avaliação nova ao SIPT. A referência continua valendo, mas tende a ficar defasada frente ao preço praticado.