Preço de mercado da terra × VTN do ITR: a diferença por estado

Quem vende terra descobre cedo que o VTN que aparece na declaração do ITR não é o preço do negócio. O que quase ninguém sabe é de quanto é a diferença — e ela não é uma só.

Cruzamos duas bases oficiais que nunca aparecem lado a lado: o VTN do SIPT, que a Receita publica por município e usa para conferir a DITR, e o preço de mercado do SIMET, que o Incra levanta por região a partir de transações, ofertas e opiniões de campo desde os anos 90. Deu para comparar 2.502 municípios.

A mediana nacional: o mercado está em 1,69× o valor fiscal. Mas a mediana esconde o que interessa.

Estado por estado

Comparando usos equivalentes — o VTN de lavoura de aptidão boa contra a linha Agrícola do Incra, e o VTN de pastagem plantada contra a linha Pecuária:

A tabela traz os estados com pelo menos 25 municípios comparáveis. Ficaram de fora Maranhão (16 municípios), Sergipe (6), Pará (5), Espírito Santo (3), Paraíba (2), Ceará (1) e Acre (1), onde uma mediana estadual descreveria um punhado de casos e não o estado.

Entre o percentil 10 e o 90 a razão vai de 0,82× a 3,69×. E em 16% dos municípios o mercado está abaixo da referência fiscal.

Não existe fator fixo entre VTN e preço de venda. Quem multiplica o VTN por um número fixo para chegar ao valor de mercado erra em qualquer direção, e erra mais quanto mais longe do meio do país estiver.

Por que o Rio de Janeiro dá 6,45×

Não é a terra fluminense ser a mais cara do Brasil — não é. É a referência fiscal estar muito atrás do mercado ali, num estado onde a pressão de expansão urbana e de segunda residência empurra o preço da terra para cima e a tabela do SIPT não acompanha.

O caso oposto é o Piauí: entre os estados com base larga, é o único que fica abaixo de 1× nas duas colunas (a Bahia fica abaixo só em pastagem). Fora do corte da tabela, Maranhão, Espírito Santo e Acre também vêm abaixo de 1× nas duas, mas com 16, 3 e 1 município comparável — amostra pequena demais para virar leitura de estado. Vale a ressalva: os mercados regionais do sul piauiense concentram a fronteira de grãos do MATOPIBA, e ali a linha Agrícola do Incra chega a R$ 19.228/ha — bem acima do valor “geral” da região, que é puxado por cerrado nativo. Comparar o recorte errado inverte o sinal: pelo geral, o Piauí “apareceria” a 0,13×.

O que isso muda na prática

Para declarar o ITR, o que vale é o VTN de mercado da terra nua em 1º de janeiro (art. 8º, § 2º, da Lei 9.393/96). A Receita confere contra o SIPT: declarar bem abaixo dessa referência atrai arbitramento, com multa de 75% a 150%. Como na maioria dos estados o mercado está acima do SIPT, declarar pelo valor de mercado real costuma ser seguro — e é o que a lei pede.

Para vender ou comprar, o VTN é piso, não preço. Em Mato Grosso, usar o VTN como referência de venda subavalia a terra em cerca de três vezes.

Para arrendar, o Decreto 59.566/66 limita o aluguel a 15% ao ano sobre o valor da terra nua, e liga esse teto ao VTN declarado no ITR — ou seja, ao número fiscal, não ao de mercado.

Terra nua não é o imóvel inteiro

Os dois levantamentos separam terra nua de imóvel com benfeitorias. Casa, galpão, curral, cercas, açude, eletrificação, culturas permanentes e pastagem cultivada ficam de fora da terra nua. Quando o Incra separa as duas medidas, o imóvel com benfeitorias fica em 1,14× a terra nua na mediana.

Como conferir o seu caso

O preço de mercado é regional: o Incra agrupa municípios com comportamento de preço parecido em 245 Mercados Regionais de Terras, e publica um valor por tipo de exploração para o conjunto — mediana de 15 municípios por mercado. O VTN fiscal, esse sim, é município a município.

• Preço da terra por região — os 245 mercados, por estado, com o valor de cada tipo de exploração
• Tabela VTN por município — a referência fiscal do SIPT, com as 6 aptidões
• Quanto vale a minha terra — informe a área por aptidão e veja os dois valores, o ITR estimado e o teto de arrendamento

A única calculadora oficial de valor da terra rural no país é a do Instituto de Economia Agrícola, e ela atende São Paulo — 645 municípios, com uma resposta. A nossa usa as mesmas seis classes de aptidão da Receita (IN RFB 1562) e vale para o Brasil inteiro, cruzando o VTN de 3.179 municípios com o mercado do Incra em 5.571.

Perguntas frequentes

Quanto o preço de mercado da terra fica acima do VTN do ITR?

A mediana nacional é 1,69× o valor fiscal, comparando o VTN de lavoura de aptidão boa da Receita com a linha Agrícola do levantamento de mercado do Incra em 2.502 municípios. A dispersão é grande: vai de 0,82× a 3,69× entre o percentil 10 e o 90, e em 16% dos municípios o mercado está abaixo da referência fiscal. Por estado vai de 0,53× no Piauí a 6,45× no Rio de Janeiro. Não existe fator fixo entre os dois, e a comparação estado a estado está na tabela de preço da terra da Calculadora Rural.

Dá para calcular o preço de venda da terra a partir do VTN?

Não com um multiplicador fixo, porque a razão entre mercado e fiscal muda de 0,53× a 6,45× conforme o estado. O caminho que funciona é olhar as duas referências lado a lado: o VTN oficial do município, que a Receita publica no SIPT, e o preço do mercado regional onde o imóvel está, que o Incra levanta no SIMET. A calculadora de valor da terra da Calculadora Rural faz esse cruzamento a partir da área por classe de aptidão e devolve os dois valores, mais o ITR estimado e o teto de arrendamento.

O preço de mercado do Incra é por município?

Não, é por região. O Incra agrupa municípios com comportamento de preço parecido em Mercados Regionais de Terras e publica um valor por tipo de exploração para o conjunto: são 245 mercados cobrindo 5.571 municípios, com mediana de 15 municípios por mercado. O VTN fiscal, esse sim, é município a município, em 3.179 municípios. A Calculadora Rural mostra os dois na mesma página, sempre dizendo a qual mercado regional o município pertence.

Por que o levantamento de mercado é de dezembro de 2024?

Porque é a safra mais recente que o Incra publicou, divulgada no Atlas do Mercado de Terras 2025. O SIMET levanta preço a cada dois anos: a safra anterior é de dezembro de 2022, e entre as duas o preço subiu 28,4% na mediana dos mercados regionais. O VTN fiscal tem ciclo próprio, anual, e o do exercício 2026 saiu em agosto de 2026 — por isso a razão entre os dois descreve a distância entre duas referências, não a valorização da terra no período.

O que é terra nua e o que fica de fora dela?

Terra nua é o imóvel sem nada do que foi construído ou plantado sobre ele. Ficam de fora casa, galpão, curral, cercas, açude, eletrificação, culturas permanentes e pastagem cultivada. É esse o valor que serve de base para o ITR (art. 8º, § 2º, da Lei 9.393/96) e para o teto de arrendamento do Decreto 59.566/66. Quando o Incra separa as duas medidas, o imóvel com benfeitorias fica em 1,14× a terra nua na mediana, número apurado pela Calculadora Rural sobre a base do órgão.

Fontes oficiais

• SIMET — Sistema de Mercado de Terras, do Incra: preço de mercado por Mercado Regional de Terras, levantamento de dezembro de 2024
• Atlas do Mercado de Terras 2025, do Incra: a publicação que acompanha o levantamento, com a denominação oficial de cada mercado e a leitura de tendência por estado
• Tabela VTN/SIPT, da Receita Federal: referência fiscal por município, exercício 2026
• Lei 9.393/96: art. 8º, § 2º (VTN declarado a preço de mercado em 1º de janeiro) e art. 11 (tabela de alíquotas do ITR)

Os dois levantamentos são de anos e metodologias diferentes: a razão entre eles descreve a distância entre as duas referências, não a valorização da terra no período.