Quanto vale a minha terra

Existe uma, do Instituto de Economia Agrícola (IEA), da Secretaria de Agricultura de São Paulo, e ela cobre apenas os 645 municípios paulistas: informa a área por classe de aptidão e devolve o valor venal do imóvel, com redutor para benfeitorias. A metodologia usa as mesmas seis classes de aptidão agrícola da Receita Federal (IN RFB 1562) que aparecem no VTN e no ITR. Fora de São Paulo não há calculadora oficial equivalente. A calculadora da Calculadora Rural aplica a mesma lógica em âmbito nacional, cruzando o VTN oficial de 3.179 municípios com o levantamento de mercado do Incra que cobre 5.571, e acrescenta o ITR estimado e o teto de arrendamento.

O caminho oficial é somar área × valor por classe de aptidão. As seis classes são as mesmas que a Receita usa no ITR (IN RFB 1562): lavoura de aptidão boa, regular e restrita, pastagem plantada, silvicultura ou pastagem natural, e preservação da fauna ou flora. Existem dois valores por hectare para a mesma terra: o VTN que a Receita publica por município no SIPT, que é referência fiscal, e o preço de mercado que o Incra levanta por região no SIMET, a partir de transações, ofertas e opiniões de campo. A calculadora de valor da terra da Calculadora Rural devolve os dois lado a lado, mais o ITR estimado e o teto de arrendamento. Nenhum dos dois substitui laudo de avaliação do imóvel.

Não exatamente. O VTN é o valor de referência que a Receita publica por município e aptidão no SIPT, e serve para conferir o que se declara no ITR. O preço de mercado costuma ficar acima dele: comparando usos equivalentes em 2.502 municípios (VTN de lavoura boa contra a linha Agrícola do Incra), a mediana do mercado é 1,69× o valor fiscal — mas vai de 0,82× a 3,69× entre o percentil 10 e o 90, e em 16% dos municípios o mercado está abaixo da referência fiscal. Não existe fator fixo entre os dois. Veja o valor fiscal do seu município na tabela VTN e o de mercado na página de preço da terra por região.

Não. A terra nua exclui casa, galpão, curral, cercas, açude, eletrificação, represas, culturas permanentes e pastagens cultivadas; o VTI inclui tudo isso. No levantamento do Incra, quando as duas medidas são separadas, a mediana do VTI é 1,14× a do VTN. Na prática: numa negociação de venda, benfeitoria entra por fora do valor da terra, e é a terra nua que serve de base para o ITR e para o teto de arrendamento.

A alíquota do ITR cruza a área total com o grau de utilização da área aproveitável (art. 11 da Lei 9.393/96), e vai de 0,03% a 20%. Uma propriedade de 100 ha com GU acima de 80% paga 0,07% sobre o VTN tributável; a mesma área com GU até 30% paga 2% — 29 vezes mais pelo mesmo VTN, só por usar menos a terra. A estimativa desta página usa a área informada; a declaração real usa a área tributável, depois de excluir APP, Reserva Legal e áreas inaproveitáveis. Simule o caso completo na calculadora de ITR da Calculadora Rural.

O Decreto 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra, limita o arrendamento da área total a 15% ao ano sobre o valor da terra nua (art. 17, § 1º) — e o texto liga esse teto ao VTN declarado no ITR. Para glebas selecionadas ou de alta rentabilidade o limite sobe a 30%. O valor de mercado praticado costuma ficar bem abaixo do teto legal, e em região de grão o contrato normalmente é em sacas por hectare. Detalhe o contrato na calculadora de arrendamento da Calculadora Rural.

É da região. O Incra agrupa municípios com comportamento de preço parecido em Mercados Regionais de Terras e publica um valor por tipo de exploração para o conjunto: são 245 mercados cobrindo 5.571 municípios, com mediana de 15 municípios por mercado e o maior reunindo 180. O VTN fiscal, esse sim, é município a município. Por isso a calculadora mostra os dois com origens declaradas. Veja a sua região na página de preço da terra por região da Calculadora Rural.

Depende do preço por hectare da região e de qual alqueire está no contrato: paulista 2,42 ha, mineiro/goiano 4,84 ha, sul-mineiro 4 ha, baiano 9,68 ha, alqueirão 19,36 ha. Com a terra a R$ 30.000/ha: alqueire paulista R$ 72.600, mineiro R$ 145.200, baiano R$ 290.400. Como o mesmo "1 alqueire" vai de 2,42 a 19,36 ha, confirme a convenção regional antes de fechar negócio — a diferença passa de 4×. As equivalências completas estão na tabela de alqueires por estado e a conversão de área pura no conversor de medidas agrárias.